Die Ausgangslage
Vilshofen an der Donau, eine niederbayerische Kleinstadt mit rund 17.000 Einwohnern, liegt landschaftlich reizvoll am Donauradweg, zwischen Passau und Deggendorf, mit guter Verkehrsanbindung zur Audi-Zone Ingolstadt und zum Schaeffler-Werk vor Ort. Eine echte Beherbergungsstätte für Kurzaufenthalte gab es bisher allerdings nicht. Bestehende kleine Pensionen richteten sich primär an Tagesgäste oder bedienten ein sehr begrenztes Segment — viele Übernachtungsanfragen mussten nach Passau oder Deggendorf weiterverwiesen werden.
Das Objekt
Im Stadtzentrum von Vilshofen stand seit Jahren ein altes Lagergebäude leer — gewerblich genutzt war es zuletzt vor langer Zeit, Wohnnutzung gab es nie. Der Eigentümer suchte nach einer wirtschaftlich tragfähigen Umnutzung des Objekts, da reine Lagerflächen in der Lage nicht mehr nachgefragt wurden und die laufenden Erhaltungskosten ohne Nutzungskonzept nicht zu rechtfertigen waren.
Was wir mitgebracht haben: einen erfahrenen Betreiber
Wir sind keine Berater. Wir sind keine Architekten. Wir sind ein Hospitality-Unternehmen, das seit 2020 operativ Apartments betreibt — heute über 40 Einheiten in vier Städten der DACH-Region, mit einer durchschnittlichen Auslastung von 75–85% und einem festen Operations-Team. Diese Erfahrung haben wir vom ersten Termin an in das Vilshofen-Projekt eingebracht: welcher Apartment-Mix wirklich bucht, welche Grundrisse zu hohen Bewertungen führen, welche Details Gäste tatsächlich erwarten — und vor allem: was es bedeutet, ein Objekt langfristig wirtschaftlich zu führen.
Unser Angebot: ein verlässlicher Mieter über 20 Jahre
Statt das Objekt selbst zu vermarkten, Privatmieter zu suchen oder es zu verkaufen, haben wir dem Eigentümer einen gewerblichen Mietvertrag über 10 Jahre Festlaufzeit plus 10 Jahre Verlängerungsoption angeboten — als LUXOMES GmbH. Er bekommt eine vertraglich zugesicherte Monatsmiete, pünktlich zum Ersten, unabhängig von Belegung oder Saison. Setup, Möblierung, Vermarktung, Gäste-Operations und Pflege übernehmen wir — auf eigene Kosten und eigenes Risiko. Kein Mieterausfall, kein Leerstand, keine Kommunikation mit Gästen. Ein einziger Vertragspartner, klare Konditionen, planbare Cashflows — das macht das Objekt für Banken finanzierbar und für den Eigentümer mental entlastend.
Wie wir die Bauphase begleitet haben
Sobald die Konditionen abgestimmt waren, sind wir parallel zur Bauplanung eingestiegen. Wir haben mitentschieden, in welchem Verhältnis welche Apartment-Kategorien entstehen sollen, wie die Grundrisse für eine optimale Buchungsperformance geschnitten werden müssen und welche technische Infrastruktur das Gebäude braucht, um später effizient betreibbar zu sein. Wo der Eigentümer eine architektonische Entscheidung treffen musste, hat er nicht im Bauch gewählt, sondern auf Basis tatsächlicher Belegungsdaten aus unserem Bestand.
Das Ergebnis
Aus der leerstehenden Bestandsfläche sind 9 Einheiten in 4 Kategorien entstanden: 1× Penthouse (120 m², Donaublick), 2× 3-Zimmer-Apartments mit Stadtblick (95 m²), 2× 2-Zimmer-Apartments (55 m²) und 4× Studios (32 m²) — exakt der Mix, von dem unsere Erfahrungswerte sagten, dass er für diesen Standort die optimale Auslastung liefert. Self-Check-in, durchgängig hochwertige Möblierung, einheitliches Design — Gäste finden bei jedem unserer Apartments die gleiche Qualität wieder. Seit der Eröffnung läuft der Standort verlässlich, der Eigentümer bekommt seine vertraglich zugesicherte Miete monatlich pünktlich überwiesen.
Vom Rohbau über den fertigen Innenausbau bis zum vermieteten Apartment — gleicher Raum, gleicher Winkel.
Vom unverkleideten Bestand über die Fliesen-Verlegephase bis zum eingerichteten Gäste-Bad.
Vom kahlen Bestand mit Baumaterial über das Möbel-Setup bis zum buchungsfertigen Studio.
Was es für die Stadt — und den Eigentümer — bedeutet hat
Vilshofen verfügt nun erstmals über eine professionelle Aparthotel-Infrastruktur, die für Aufenthalte von einer Nacht bis zu mehreren Wochen geeignet ist. Wir bekommen regelmäßige Anfragen vom örtlichen Tourismusverband, von Unternehmen, die Schulungen ausrichten, sowie von Hochzeitsgesellschaften, die ihre Gäste an einem Ort unterbringen möchten. Im ersten Quartal lagen wir bei 71% Auslastung — deutlich über unserer ursprünglich konservativen Prognose. Für den Eigentümer ist die wichtigste Zahl aber eine andere: 100% Mietzahlungs-Quote über die gesamte Vertragslaufzeit. Auslastungs-Schwankungen tragen wir, nicht er.
Was das für andere Eigentümer und Investoren bedeutet
Leerstehende oder schwer vermietbare Bestandsimmobilien — Pensionen, Mehrfamilienhäuser, alte Gewerbeflächen — sind oft mehr wert, als ihre aktuelle Nutzung vermuten lässt. Was fehlt, ist meistens kein Käufer, sondern ein verlässlicher Betreiber, der langfristig mietet und dem Eigentümer das operative Risiko abnimmt. Genau diese Lücke füllen wir. Für Bauträger und Developer kommen wir schon in der Planungsphase dazu und sichern den späteren Mietvertrag mit einer Letter of Intent ab — Banken und Investoren schätzen diese Planungssicherheit. Für Bestandshalter übernehmen wir bestehende Objekte mit Auf- oder Umbau, soweit nötig — auf unsere Kosten.
Lass uns über Dein Objekt sprechen
Wenn Du als Eigentümer oder Investor ein Objekt hast, das mehr abwerfen sollte — leerstehende Pension, untervermietetes Mehrfamilienhaus, Gewerbefläche mit Umnutzungspotenzial — und Dir einen verlässlichen, langfristigen Mieter wünschst, der das gesamte operative Risiko übernimmt: sprich uns an. 30 Minuten, unverbindlich, vertraulich. Am Ende weißt Du, ob ein LUXOMES Master-Lease für Dein Objekt passt und in welcher Größenordnung. Und wenn Du gerade ein Neubau- oder Sanierungsprojekt planst — je früher wir an Bord sind, desto besser passt das fertige Objekt zum späteren Betrieb.